怎判断一家房地产公司资金链是否紧张？

作为一个银行信用审查人员或者投行项目经理，在判断一家房地产企业资金链是否紧张时会考虑哪些因素？有哪些经验数据可以作为参考？




谢邀~简单说几点吧，同意 @霍冉 的说法，房地产企业资金链绝对来说都是紧张的，不紧张是相对的。

首先看资产负债率，资产负债率越高说明房企杠杆越高，房地产企业是十个瓶子三个盖，一旦在借款期内销售下滑或房市处于调整、下行周期就很容易出现资金周转不畅、还款困难，再遇上信贷紧缩就更麻烦了。一般来说资产负债率75%以下在房企中是属于相对比较健康的，但是，因为房企存在大量的假股真债的融资，很多债是以股（少数股东权益）的形式体现在报表上，因此看到很多激进的大房企资产负债率在70%以下那一看就知道有很大水分的。

其次，看看货币资金余额是否能覆盖短期债务，如果不能覆盖一年以内到期的的非流动性负债的话，说明这家房企的现金流是比较紧张的。计算一下流动比率、速动比率，综合判断。再看存货的余额，是否在资产中占比过高，占比过高说明资金沉淀的多，计算一下存货的平均持有天数，存货的周转率，三年报表对比起来看，看存货的销售和周转是否在恶化。

再次，很重要的是看现金流量表。房地产行业是个准金融行业，玩的就是现金流的游戏。如果房企投资活动较少的话，可以重点分析对比三年来经营活动现金流和筹资活动现金流，包括：
1、现金流量结构分析：主要看经营活动现金流入和筹资活动现金流入的占比，两者2：1以上都还属于比较正常健康，比值越小说明现金流越紧张；
2、现金流量趋势分析：分析现金流入、现金流出、现金流入与流出差值的变动趋势；
3、财务指标的同行业对比分析：除了对比分析前两点，还要对比包括现金流量和当期债务比，债务保障率等关键指标，找一家同行业资产规模、经营风格、销售规模都接近的来进行对比，分析客户的经营效率。

以上的前提是财务报表是真实可信的，很多中小房企甚至部分大房企的财务其实都相当混乱。

其实财务分析的方法、指标就那些，主要是能够针对房地产行业的特点活学活用就行了。



这个可以从以下几个角度来看：
1. （累计）经营性净现金流：即使是房地产企业，常年的年度累计经营性净现金流为较大的负数依然十分危险
2. 总资产负债率：通常现金流健康的房地产企业都在85%以下
3. 净负债比率：现金流健康的房地产企业建议控制在60%以下，40%以下十分健康
4. 负债结构，如短期负债占比；短期负债占比过高是不健康的特征
5. 总资产周转率
其实如果从偿债能力来说，最好用的还是偿债备付率（DSCR），信用评级公司会很看重这个指标，是用EBITDA减掉税除以当期应付的本金和利息；或者有的只用利息覆盖倍数（ICR），就是用EBITDA除以利息的支出

以上偏重财务指标，从经营角度上，可以考察
1. 开盘销售率：开盘销售率较低（如低于50%）会对上述指标产生明显的负面影响
2. 销售回款率、回款周期
3. 支付节奏的谈判能力
4. 融资渠道、融资成本
5. 库存（存销比）、在建工程总量
等等，综合考虑吧