房地产成本包括哪些？跟房价有什么不同？

谢@许多 爷邀，题目太大，说不细，尽量理清楚线条；
楼板价，也就是土地出让阶段获取成本。（这个包含很多块。）
土地出让款；
土地出让税款项目及相关附加；
生地、毛地通过一级开发达到可以施工建设的熟地，包含拆迁安置、通平施工等。也就是通常说的“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”。
其他（。。。）
报建阶段，房地产行业我最佩服报建员了，也最XS报建员。
建筑设计院；
乙方咨询公司（市场部分、工程部分、财务部分）；
八大局一委三单位；
物业公司（一种是父子单位；一种是合作单位）
代理方（1-0）
其他（。。。）
施工建设；建筑工程费、安装工程费、设备费等
一级承包*N
二级承包*N
三级承包*N...........
N级承包..........
社区公共事业配套设施建设；
基建
公共配套
财务成本；因财务运作产生的相关成本。
运营费；
公司运营成本；
案场运作消耗；
项目营销推广成本；
如无代理方，则增加团队费。
税费；一撸到底。
时间成本
其他不可预见的成本支出


编辑器不支持缩进。。。。。@黄继新


不同的房地产企业的成本归类有些许差别，但是大致分类是不变的：
从工程角度角度看（以住宅小区为例）
1、土地成本：房地产企业获取土地的成本，主要包括土地获取价款、土地契税和拆迁补偿费用。
2、前期工程费用：在项目正式建设之前除土地成本之外的支出，主要包括可行性研究及咨询费用、招投标费用、勘察测绘费、设计费、前期报批报建费用、三通一平工程费、自用临时设施费用、预算编制费用等。
3、基础设施费（这个是建设成本分类，指的是项目主体外的建设费用）：主要包括社区管网工程费、景观环境工程费、社区弱电工程费等。
4、建筑安装工程费用（这个就是俗称的建安成本）：主要包括建筑工程（基础、主体钢筋混凝土、门窗、外墙装饰等）、户内精装修（如有）、安装工程（室内给排水、强弱电、消防、电梯等）、工程检测费用、监理费用、其他工程相关费用（结算审计、后期维修等费用）
5、公用配套费：主要包括小区内幼儿园、学校等建筑安装费用；居委会、会所等装修费用；基础配套设施（中水站、设备费等）建设费用、红线外电力设施等（如有）。
6、开发间接费用：工程管理费、物业服务等费用。
7、资本化利息：建设期间贷款利息。
从财务角度，除上述开发建设成本外，还有管理费用、营销费用、财务费用，税金（土地增值税、营业税等）
企业肯定是追逐利润的，在成本测算可靠的前提下，用假设的利润水平或利润率就可以反推出收入从而制订房价。当然现实中房价的制订不是这样的，据我所知现实中的新开楼盘的房价制定主要是结合项目定位和周边市场状况，先有个大致的区间，然后结合成本测算估算出大致利润率，在公司上层通过讨论后决策项目利润应该在一个什么样的水平下规划销售价格区间的。