你认为房地产行业最核心的进步使因素是什么？

您认为房地产行业最核心的发展驱动因素是什么？





核心驱动还是供求关系。

90年代商品房制度刚刚建立，一直到2008年前后，整体来讲，从居住属性看，商品房是供不应求的，这也驱动着中国房地产行业相对简单粗暴的生意落地：买地——卖方。开发商赚取的是土地与房子之间的差价，这个差价的核心因素是供不应求，而需求主要是以居住为主的有效需求。

2008年到2017年下半年，供求关系开始进入拉锯战，表面看是政策调控带来的短周期，实际上也体现了相对真实的供求关系。商品房不可能实现居者有其屋的，因此有效需求是有上限的。这几轮周期中，有效需求（居住为主，长期资产配置为辅）不断被透支，投机行为（短期投机）带来的临时需求已经超过/持平与有效需求。开发商意识到这个问题，从而房地产行业开始向重视利润、重视房产外的附加值（比如物业、持有资产、金融等）。

接下来几年甚至十年，长期资产配置的需求比例将不断上升，居住需求保持平稳，而投机需求将会被碾压（因为房产的交易成本和持有成本将会增加，而变现速度将会降低）。那么房地产何去何从？无非几个走向：从开发商到服务商，从销售到持有，从贸易到金融。现在的长租公寓、REITs都是很好的例证。

房地产行业仍将会前景无限，蓝海依旧，只不过不再是我们今天所理解的房地产而已。



土地（含政策）
人流（流量素质问题）
金融（杠杆收并购等）
三步曲吧，每个曲调对应的时间段、对应得区域模型也不一样，房地产业想用一个最字来回答最核心真心不可能。