何以看待无锡2016年8月的土拍楼面价节节攀升的场

2016年8月8日，锡东新城的XDG-2016-10地块，楼面价近5400元/m2，溢价110%。 8月19日，梁溪区的XDG-2016-12地块，楼面价近9600元/m2，溢价近210%。 …… 这应该是近些年无锡房市最疯狂的时候，为什么会涨得这么快？对当地经济有什么影响（正面与负面）？还有，您看好无锡的经济前景吗？为什么呢？




其实无锡在老百姓俗称羊毛的任期时，土地开发是最合理的。彼时，一方面出让国土，卖地收入的钱用来城建、提升城市品质，（在中国，地方政府卖地收入可以不列入财政收入，也就不用上交）以优良宜居的城市环境吸引新型产业、高端人才落户（无锡吃过城建品质不佳的亏，当年在蒋定之刚到任的时候，曾经安排台湾某半导体龙头企业来考察，结果人家来一看，说你们无锡连条像样的马路都没有「指当时用水泥块铺的金匮路」，我们不会来的。）另一方面呢，也真正落实调控政策（可以说是中国唯一一个真正落实房价调控政策的城市），就是造了大量经济适用房来抑制炒房、哄抬房价等无节制的畸形房地产经济，使无锡房价长期处于一个事实合理的价位。

这样一来，无锡的城市经营即避免了所谓的房地产泡沫风险，使老百姓固定财产得到一个平稳的保障（好比有些地方的房地产犹如买p2p，无锡则像银行理财），也使外来人口更易落户安家，同时政府也能合理运转，持续推动城市品质与产业的更新（最佳例子，华莱坞。华莱坞之前的雪浪钢铁厂最红火时，一年销售也就百亿税收一亿，去年华莱坞税收贡献2个多亿。）。

据2012年媒体的公开报导，无锡的城债规模在江苏远低于南京苏州，甚至常州，城市融资平台是苏南唯一一个正数，可见无锡的城市经营基础确实还是不错的。

然而问题是，人走茶歇，继任者又比较缺乏地方经营经验，在任期间，未推动一项重大城市建设，未主动招来一个大项目（万达文化城是自己找上门的，拿地各种优惠），情愿投了几个亿，把几条大道上的绿化铲掉重铺，又花几百万，弄几艘船在古运河里每天开个两班到朝阳菜场，在报纸上叫人家买菜乘船去买，这就导致了坐吃山空：别的城市在发展，南京五六条地铁同建、苏州中环都造好了，无锡啥都没发展，政府钱还少了，城债规模也上去了，经济还被南京超了等等恶劣问题。（目前，无锡官方已经将这三年定性为低谷颓势期，年初开两会的时候，无锡日报报纸上公开写道过去因为众所周知的原因，无锡城建没有发展（大意）……）

可以看一下今年统计的15年江苏各地的财政收入情况，无锡财政收入是830亿，南京是1000多，苏州是1500（同期无锡城债4000亿不到点，南京4000多、苏州5000多），就这个数字来说，无锡的财政收入还是不错的，可关键是这几年来人家卖地赚钱赚了多少，靠这些钱搞了多少开发建设、提高了老百姓的生活品质，无锡呢？别的不说，老百姓出门，公交车要乘吧，无锡当年是苏南第一个在一条线路（138）上全部投放新能源公交车的城市，而在去年之前的前三年里，无锡基本上没换一辆公交车，本该今年全部报废的非空调车听说又被延了一年。所以一个城市的经济发展好坏，是和个人生活息息相关的。题外一下，过去无锡造内环的时候总有人讲无锡不需要内环，太超前了，那你现在取消内环，问问开车的人答不答应？现在也有人说蠡湖边、太湖新城是空城云云，那你让这些地方重新开发工业，重新变成工厂满地、空气污浊的地方，好不好？

在中国，当经济衰落时，城市地位也会相应变低。去年，苏州行文希望无锡机场正式更名为苏州机场、并得到上级单位的「理解」就是一例。（此事是无锡一官员在微博上捅出来才为大众知晓才不至继续发展下去）。

所以，这种情况下，如果土地政策还执行过去温吞的政策，那只会拖累无锡的整体发展，最终最恶劣的情况就是人才外流，（目前公开的报导无锡年均流入人口2.8万，和苏州差不多，苏州3万。）要缓解过去三年来的颓势，那唯有下猛药了。

这就好比以前是万元户，本来辛辛苦苦做做用用日子不比隔壁老大家差，结果有三年里啥都没做坐吃山空，醒过来一看，隔壁都住上洋房公馆了，自己的平顶房房顶快漏雨了还缺点钱修，那没办法啦，只好去炒股吧！啥？炒股有风险，对的，是有风险，但是现在正好是一个稳赚的牛市，虽然已是快末尾了，隔壁从牛市一开始就在炒，盈利的钱都盖上公馆洋房了，你不去抓住这个牛市尾巴难道到熊市里去炒？

房地产泡沫会有的，就和oo党早晚药丸一样，是必然的，但在那之前，你是希望自己住在一个出门没啥地方能用支付宝，街上最高级的餐厅是kfc还不提供wifi，家对面就是各种小工厂作坊的地方……还是稍微环境好点地方的呢？



有一个段子，如果经济形势不好，房价会涨的更快，反而经济形势好的时候，房价反而涨的慢。