沈阳房地产很差吗，相同夜股价下跌 85% 的辉山乳
辉山乳业暴跌85% “辽宁首富”一天损失209亿 按理说去年拿钱去炒房不应该不会亏啊
因涉及政治敏感被删除了评论。
哈哈，第一次被举报。有一点小兴奋。
抱歉，最近项目比较忙，大家提出的意见我收到了，后续会查阅资料进行更改。
总体来说大家提意见的多，喷的少，我很欣慰啊。自知有不足，也在学习中，不能一一回复，唯有点赞您的评论以示感谢。
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既然大家都说沈阳人口再流失，那么我们就来看看沈阳人口是不是在流失。
这个看户籍人口总数，2005年沈阳的户籍人口是698.6万，到2016年户籍人口734.4万。总户籍人口在12年间上升36万人左右。上升的速度确实比较缓慢。但是总户籍人口是在上升的。
总户籍人口是一个指标。下面我们看看迁入人口。
通过沈阳市统计局的统计数据可以看出最近12年以来，每年沈阳的人口都是净迁入，其中从2012年到2015年间迁入人口增长率有明显下滑。最少的是2015年，净迁入人口只有1万左右。然后2016年人口迁入的增长率止跌上扬。总体来看，沈阳的净迁入人口每年都是增加的。
无论是总户籍人口还是净迁入人口，沈阳在这些年一直都是处于增加的情况。如果对沈阳的人口情况作以概括，最多就是沈阳市人口增速在近年来明显减慢，但是仍保持持续增长。其他答主所谓的沈阳人口持续净流出的结论是不准确的。而且这里面有人说东北人都去海南买房了。东北人口净流失了。这个你们说的没错。东北地区人口确实在流失，2016年的统计数据，“十二五”期间东北地区人口净流失达三十万人。五年内流失了三十万。但是本问题讨论的是辉山乳业和沈阳房地产市场。你们把“沈阳”这个城市和东北地区搞混了。既然你们认为人口增速是城市房地产发展的大前提。那么咱们要把这个事要搞清楚。
再补充一个数据
截止2016年，沈阳常住人口是829.2万。常住人口的增速是有非常明显的下滑。可以看到外来常住人口增速在最近12年持续下滑。2016年统计到的常住人口仅增加1000来人。基本滑到底了。这是沈阳这个城市对外地人吸引力下降的一个明显标志。
我希望大家能看到，作为一个沈阳人，我对家乡城市的看法是客观的，增加就是增加，减少就是减少。咱们拿统计局的数据说话，不去想当然的发表评论。
人口的事说到这，也欢迎不同观点的朋友来讨论。今天是星期天，媳妇又不在家，天赐良机，我想偷偷的玩一会使命召唤。昨晚刚打到“患难兄弟”那段，“肥皂”牺牲了。我还沉浸在悲痛中，今天一心只想给“肥皂”报仇。
有关沈阳房地产市场和辉山乳业的事我想下午再说。
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昨天发布之后，有朋友留言，统计户籍人口是不准确的，应该统计常住人口，这一点我是认同的。而且在昨天的内容中，我对常住人口的增速下滑也进行了说明，感谢大家的意见。
同时我也认为常住人口的统计数据是很不准确的。如何对城市人口进行客观的统计，欢迎大家赐教。
另外有朋友提到来的是打工的，走的是中高端人才。这个我之前考虑到了。但是我们考虑的是人口对房地产市场的影响，所以暂时我不考虑迁入者和迁出者的社会阶层。
评论里喜欢说东北药丸，沈阳药丸的，恕不回复了。以前在别的帖子里因为这点事打嘴炮。至今还有一个叫@石火钦的三无小号每周末固定来骚扰我一回。
我也知道东北的经济大环境不好，但是我事业在这里。我还是要依靠她。
然而我发现这个问题被我带跑偏了。其实题主问的是辉山乳业炒房和沈阳房地产市场的事情。这个事我答了一半。相信很多人看了也莫名其妙。怎么聊到人口问题上了。其实昨天我偷懒了。然后今天忙售楼处装修的事。趁现在赶紧说两句
今天的媒体已经给辉山乳业澄清了。挪用资金30亿并不是炒房。是开发房地产。
造这个谣言的人应该是见惯了大场面的。30亿这个量级在沈阳炒房太夸张了。如果是在北京和上海，30亿去炒顶级豪宅也就能炒十来套房子。沈阳的房价还没有那么高。我在沈阳卖过最贵的别墅带装修也就2400多万。普通的房子100多万的都是好地段好品牌了。按照100万一套平均标准，30亿的资金能同时炒3000套房子。很显然是不真实的。所以这个问题是以讹传讹。并不是炒房，是开发房地产。
然后又看到一些评论，说这不是傻么，房地产啥行情，东北经济啥行情，居然投资房地产……
现在东北经济确实不景气，沈阳的房地产市场也确实低迷。但是辉山乳业并不是现在投资房地产啊。什么时间呢？
2007年。
2007年的房地产市场火的那叫一塌糊涂啊。
补充一句。国内生产企业投资房地产的不在少数。成功的也有不少。例如春节后火了一阵的雅戈尔。从服装跨界到房地产开发，地产项目在江浙地区知名度很高。在沈阳的例如美的，哪个美的？就是那个美的的啦。在沈阳投资建设的美的城据说卖的也不错。营销也很有特点。而且马上还要开发新的项目。
所以从出发点上来说。我认为辉山乳业的选择方向是没错的。（当然没有考虑资金使用是否合法，现在是在这里出问题了）
在市场比较火的时机，投资最热门的产业。老铁没毛病啊。
然后呢，然后2008年来了。2008年全国经济，地产行业都遭遇重创。沈阳也不例外。这一年沈阳本地的地产商资金断裂的举不胜举。不断的有传言某某开发商跑路了。某某开发商跳楼了。
然后辉山乳液的项目在这一年开盘了。
2008年沈阳房地产市场出了两个新闻，第一个新闻是沈北某楼盘买房子送驴。被腾讯新闻推送给全国的QQ用户。当时正值房价过高民怨鼎沸的时候。这事成了当各门户网站的头条新闻。我还记得新浪的新闻是《开发商黔驴技穷—沈阳开发商买房送驴》。
另一件事就是辉山乳业开发的这个高端楼盘，开盘特价75折。（还是85折，这个我记不清楚了）
当时沈阳的市场情况是有很多开发商想降价促销，维持资金链。但是不敢。都在互相观望。折扣一般卡的也比较死。很少有这种开盘八几折，七几折的。（当然“开盘必特价，特价必升值”那个开发商除外。）我记得当年我在一家港资地产公司的市场部。代理公司招标的时候来了一家北京的代理公司，提案的是个台湾人。在介绍营销方案经过层层铺垫，最后祭出这招开盘75折的大杀器。当时我们都认为这人不靠谱。
事实上也不太靠谱。
现在来看折扣的反差打动客户必须要有一个前提。就是客户要充分认可你的产品价值。对你产品价格预期很高。效果才明显。而当时沈阳的老百姓还不能充分理解住宅产品价值这个东西。市场上的开发商也很少提炼产品价值和产品附加值的。
造成的结果就是，你一打75折，老百姓明白了。你价格定高了。而且是定的太高了。水分太大。再加上当时的媒体成天宣传房地产崩盘论。老百姓受媒体影响持币观望情绪很浓。
结果就是卖的不好。
所以这是辉山乳业投资地产后第一个挫折，时机不对。
当然。2008年底沈阳市政府出台政策救市。2009年开始沈阳的地产市场经历了一次小回暖。但是辉山乳业的项目依然没有好转起来。这就是还有另外的问题了。
想到哪就说到哪，想起什么就说什么。没有什么逻辑，也不专业，就是瞎聊。
3月20日，债权行突然接到辉山乳业通知，称因故无法还本付息（据说中行去查账发现很多假票据），据说挪用30多亿搞房地产。
3月23日下午，政府召集各银行和辉山乳业讨论协调方案，3月24日中午，终于引发资本市场股价的塌方。
3月23日下午，辽宁省金融办召开辉山乳业债权工作会议，出手金融维稳，参会债权机构70余家。辉山乳业实际控制人、董事长杨凯于会上承认公司资金链断裂，但称公司将出让部分股权引入战略投资者，通过重组在一个月之内筹资150亿元，解决资金问题。据悉辉山乳业有70多家债权人，其中23家银行，十几家融资租赁公司，金融债权预计至少在120亿元至130亿元。
据媒体调查，杨凯与房地产的渊源可以追溯到2006年。“杨凯一直在做房地产，房子主要在沈阳的高新区那边，确实太远了，没人买。再挺两三年说不定有转机，或者在A股上市后有人接盘。”一名曾经的辉山乳业进口苜蓿供货商表示。 “在国内做实业的确挺难，投资房地产的实业公司一大把，杨凯只是时运不济”，一名接近杨凯的业内人士对北京晨报记者表示。在其他省会城市的楼市热火朝天之际，作为辽宁省省会的沈阳市的房地产市场却一直保持着平淡，2017年沈阳的房价均价仍停留在每平方米6000元到7000元的水平上。
东北人民都去海南买房子了（据说半数都是东北人买走）
所有能够连续上涨的楼市，必定是人口连续流入，
(废话，人都没有了，房子卖给谁住？)
东北人民自己都跑了，东北经济和东北楼市咋可能好？
(补充：人口因素，不能只看户口本，很多东北人户口还在原籍，
但喜欢打拼的都去了北京，喜欢享受的都去了海南)
投资不过山海关。
（ *ST獐岛，*ST昆机，*ST吉恩， 东北特钢 ，还有已经退市的科利华-阿城钢铁、欣泰电气，还有IPO造假被否决的 振隆特产 、 西点药业 。。。）
段子1：
证监会到东北调查，质询了东北12家上市公司，其中11家上市公司都坦然承认自身公司存在这样或者那样的造假行为，唯独欣泰电气一口否认。因此，证监会就集中调查了该公司，结果，game over..... 这只是个段子
段子2：
金融圈里面有个笑话，当你被人骗了，有人会同情你。
如果你是投资东北企业被骗了，那只能说智商余额不足！