土地增值税是哪征收的？「45 家房企缺缴税款
新闻报道称： 2005 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日，这 8 年间全国房地产企业应该缴纳的土地增值税超过 4.6 万亿元，而实际上 8 年间国家征收到的土地增值税为 0.8 万亿元。央视曝万科等45家房企欠缴3.8万亿土地增值税
土地增值税名义上是流转税，但征收方法类似于企业所得税——土增税看增值额，企业所得税看利润——相当于第二道企业所得税（谁能告诉我这样征税，到底合理性何在？）。
土增税的清算，针对新房和旧房，其实有区别。什么是旧房呢？一般认为自用或出租达一年以上的，就属于旧房。但题主提到的明显是新房，那么下面也仅就新房说一些。
关于清算条件，诚如楼上的兄弟所言，以下3个条件满足其一即需清算：①已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例≥85%，或虽然不足85%，但剩余可售面积已经自用或出租的；②取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土增税清算手续的。
详见：关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
争议点1：对于①，“转让”怎么理解？到底是签订购房合同、交房还是完成房屋登记才算是“转让”呢？如果仅仅合同签够85%就要清算，那么势必要占用大量资金。
而在清算前，房地产企业还需要每年预缴土增税，不管1%、2%还是5%，都是钱啊，都要占用企业的流动资金。这里还有一个问题，就是我高价拿了一块地，而且搭配了大体量的自持商业，就为了布局这个自持商业，其余销售物业我就卖个成本价以便快速平衡现金流去做下一个项目。这种情况下，最后一清算反而要缴纳的税没有预缴的高，怎么办？
土增税的征收，除了预征和清算，还有一种方式就是核定征收，也就是不看增值额，而是给交易额定一个固定税率。
好了，现在85%的可售面积转让以后，首次清算也结束以后，以后的销售怎么缴税呢？通常的做法是，扣除项目金额按照首次清算时的单位建筑面积成本（首次清算时的总扣除金额/首次清算的总建筑面积）*销售的面积。这时候又有个问题，虽然首次清算前，要求企业完成清算，并提供决算报告、签订合同、取得发票、资金已付。但房地产工程大家都懂的，工程款是分进度给的，甚至有些是要竣工以后半年、一年才能付清，去哪找发票呢？又想到一个问题，如果到尾盘的时候，剩了一堆商铺没卖掉，回头一调研发现是设计布局有瑕疵，或者是为了加快销售改造一下，那么这部分增加的成本没在首次清算的时候扣除，那税就要多交了怎么办？这种情况不是没有，我记得万达在沈阳还是长春有个项目就是金街都已经卖完的情况下，后期又加了个雨棚还是什么，最后实在业主的经营太差，最后竟然推掉重新又盖了一遍。
回头再看问题中的数据，2005 年 1 月 1 日至 2012 年 12 月 31 日的8年间应缴纳土增税是4.6万亿，实际缴纳的是0.8万亿。按照最高的8%核定税率，那这8年的销售额应该是57.5万亿。于是我在国家统计局的网站上查了一下这8年的商品房销售额，一共31.5万亿。
争议点二：新闻报道的数据是否准确？
顺着这个问题，我又查了一下相关的报道，有关的回应如下：
就在11月26日当天下午，国税总局正式表态之前的几个小时，中国房地产业协会亦紧急召开房地产土地增值税问题座谈会，协会副会长朱中一、秘书长苗乐如、华远地产董事长任志强均做了发言。
朱中一表示，央视报导的有些数字“有不完全准确的东西”，比如报导中提到的3.8万亿这个数字，是根据一份绿皮书公布的全国房企2009年毛利的数据推算的，这个毛利数据是55.72%。但朱中一查到一个数据，2005年到2012年国内A股的上市企业中，房地产开发与经营业各年度平均毛利率依次为26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和33.37%。“这个数据里的公司都是上市公司，一般来说经营质量和企业的盈利水平相对比较高。上市公司都没达到这个水平，整个行业可能这个数字就有点偏离了。”他说，根据这个毛利数字算出来的土地增值税应缴未缴税额就没有那么多。
百分之五十几的毛利率，确定这不是做网游的？
争议点三：既然已经交了土地出让金，为什么开发销售、投资、二手房销售还要缴纳土增税？
比如重庆和山东，规定投资而来的土地在清算时，扣除额为零。还有，增值的原因是否也要好好讨论一下？对，为了土地的增值，政府做了大量的城市规划、基础建设、产业引进、人口导入，那么企业在土地之上建造的物业是否对价值的提升有帮助呢？没有商业配套，也没有人来买房子不是？而且是在基础配套费什么的已经交过的情况下。还有，我们得到的只是土地几十年的使用权，出让金实际是地租，房子建好以后可能还要交房产税。二手房交易其实就是土地的转租，连房产税在转租的时候都不需要缴纳，为什么还要再交一个土增税？
太多问题了，不一而足。
没操盘过，可能很多不准确得地方，欢迎指正
首先，土地增值税是预征的，而且很多地方房企所得税也是预征的，这类预征行为提前剥夺了企业现金流，是流氓行为。
其次，所得税和土地增值税是重复收税。如果说初衷如央视所说，土地增值税是为了调控房价为了民生，那还真是笑掉大牙了，一线城市的增值税最后无疑是转嫁到了消费者头上。
第三，清算时的多退少补变成了压根不退，让转充其他税，这时候报表上的应交未交土地增值税科目上得数并非为实际结算时交的数。
第四，推后预售节点类似得手段都是合情合法的，这是企业得策略手段。有些公司拖欠不交有可能是因为之前预征的时候以多缴为条件换来得晚缴许可。
第五，如果拖欠违法，上市那几家房企会蠢到把这么明显的违法行为放到报表上吗？
第六，我投资的地产股跌大了，我可以起诉央视吗？！！！！！！！！！！！！！！