为什么北京的房租越来越贵？

1、刚需在增加，但是购买条件越发苛刻，只能先租房，于是手中房源充足的个人或中介会可增加价格。 2、房价上涨了，卖家和开发商也不愿意降价卖，符合购买条件的同时又能付得起钱的人数更少，也只能租房。 3、依然有源源不断的人进入北京。 4、人民币不值钱了，什么都在涨。





最近很多人有这样的疑问：“为什么一二线城市的房价稳定了，房租却还在不断地上涨？”

因为在我们眼里，房价与租金，应该是荣辱与共、休戚相关、唇亡齿寒才对。但在中国，并非如此。

我在2017年2月的百晓知道live中“预言”过当下的情况：

暴涨的房价终将归于平静，但房租一定会逐年增长。

接下来，是原因时间：

首先，我们要明确，不是“一二线城市房价稳定了，房租价格随之不断上涨”。而是房价与房租，处于两条不同的价格渠道中，虽相互联系，但并不完全相互影响。

让我们用大数据说话：



房价的变化，大致可以总结为“高速上涨-横盘/下跌-低速上涨-高速上涨-横盘/下跌”。

因为房产属于刚性必须商品，每家每户在有钱/有资格后，首要考虑的问题，就是买房，所以，即便市场不好了，买到的房子也可以“屯”在手里，价格不会有太大的跌幅，甚至不会有跌幅，而房价上涨，反倒会加快百姓买房的进程，从而变为暴涨。

在当下的中国，房价的平稳一方面是由于房价已经涨到了历史新高度，且相比于15年时期，很多地方，尤其是一二线城市，已然上涨了50%-100%。

政策层面，国家不允许涨，经济层面，杠杆不能够用，百姓层面，该买的能买的早就在恐慌性的15-17年上车了。于是，一二线城市的房价便稳定了，且在接下来的一两年，势必还会继续稳定。

但租金不同

先让我们看看北京市2008年至2018年单套房屋租金价格走势图：



数据来源：我爱我家集团

可以看出，除2009年北京租金价格出现过回调之外，其他年份，全部都以平稳或快速的趋势增长。而这趋势，与北京市人均工资的增长几乎一致。北京的租金，永远会随着北京平均工资的上涨而上涨。

在中国，房价与居民资产相关，租金与居民收入相关。

不知各位是否听过租售比？租售比是房租与售价的比率，全球来看，通常的房价租售比应该在1：200-1：300之间，比值越大，则说明房产投资收益越高。以澳洲房产为例，即便房价不涨，其房租的年化收益率也可达5%，扣除房产税，在4%左右。但是在中国，在北京，2017年年初，我曾经算出了一套普通房产的租售比：



1:815.78 而北京有些地方（重点学区），租售比甚至达到1：1000

为什么会这样？因为中国人的投资收益远高于工资收益，中国的贫富差距实在太大，房价由富人决定，租金由穷人决定。

但是，北京、上海、广州、深圳等一线城市，在涨至高点又限购升级，最终锁死房价后。

中国城市化进程仍没放缓，大量的人口还在拼命涌入一二线城市。

买不起房、买不了房的刚需人群，从买房市场被迫转向租房市场。

租售并举的大环境下，学区弱化的大背景中，租房的性价比正在日益突显。

隔断间、违建房、群租房的拆除，让大量廉价房屋消失于历史的洪流之中。

北上广深杭人均收入持续增长，年涨幅稳定于8%及以上。

……

在这样的大背景、小气候之下，房租自然会持续不断地上涨，越来越贵。



最关键的原因没人说啊。

房租价格应该上涨啊。

这是现有条件下市场化运运行的结果啊。

一般来说一个合理的租售比，即房屋年租价格/房屋出售价格大约是10~20，意思是你用十到二十年的房租钱，就可以买下你租的这套房子，而在房价飞速上涨的过去十年中，房租仅仅是近几年才开始飙升的（其实能不能用这个飙我还觉得不好说.......）,前几年见过一份报告，内容说的是广州和北京某些比较离谱的地区租售比超过了一百，这意味着你的房屋投资出租回报率居然达不到百分之一，甚至低过了银行利息，还有比这更离谱的？（当然我们知道这部分的损失被高速增长的房价带来的预期出售收益给补回来了。）

所以现在，一方面房价涨速减缓了，这意味着购房待售的投资回报大幅下降了，投资者们开始把目光转向租房市场，另一方面货币增发的地狱之门打开了，市场因素在推动着所有的一切东西涨价，当然也包括租房价格。

十到二十的租售比算是实操经验，背后的理论无外乎是供需理论。

总的来说，在房价如此高企的情况下，房租低了这么些年，已经算是很不错了，毕竟供应的只有那么多，当然要用真金白银去抢了。

btw，话说前两年四万亿出来之后，发改委就担心印钱导致物价上涨，把房租和部分粮农产品列为重点控制对象，比如约谈企业神马的，结果还是没管住啊。