住房抵押贷款证券化的操作流程：由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者。住房抵押贷款证券化指金融机构把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。
住房抵押贷款证券化的优点包括拓宽商业银行的融资渠道、降低商业银行的经营风险、提高商业银行的盈利能力、加强商业银行的资本管理、完善中央银行的宏观金融调控、推动我国资本市场的发展等。
住房抵押贷款证券化还具备一定的特征，比如投资主体只限于机构投资者；以信托方式实现住房抵押贷款证券化；信用增级的形式灵活多样。首单住房抵押贷款支持证券产品—“建元2005-1”由中国建设银行作为发起机构，委托中信信托在银行间债券市场发行的。
不过住房抵押贷款证券化还遇到一些技术问题，比如如何将抵押贷款集中起来；如何设计可在证券市场上流通的、规范化的证券；抵押贷款债券的管理问题；证券的发行问题；相关的法律、会计、税收问题。