汇丰集团为何出售总部大楼然后又租回？
维基百科上介绍： 2007年2月，汇丰控股宣布计划将该大楼出售及租回，并于4月30日实行。之前汇控传出计划将总部迁离伦敦，这次的总部大楼出售事件，令市场再次揣测其将总部撤出伦敦之嫌。但有关发言人表示，这个策略是基于英国的房地产市场需求增加，同时此举使汇控可以更有效地管理物业资产。在未来的日子，汇控将会继续以该大楼作为总部。西班牙房地产公司Metrovacesa, SA旗下一间全资附属公司已经就此项交易与汇丰交换合约文件…
还没有人回答对，那我来说。
好多年前，第一份工作的时候就是做的一个类似案例。
由于协议，不能说我当时经历的案例具体企业名称，就简单来说题主这个案例。让我尽量避免用到一些金融词汇，简单说明，好吧，我承认，太久没用了，当年掌握的好多词和金融理论我都已经不能马上想起来了。
首先，这是一个售后回租的典型案例。
售后回租发生主要有4个原因，
1：换取流动资金；
这一目了然，没啥需要解释的
2：财务上/政策上的需要；
财务上会计对固定资产（本例为自持物业）的折旧计算有所不同，尤其容易发生于跨地域公司上市/退市/融资前的准备期；政策上，躲避政策变化对某资产造成影响导致的价值变化，尤其容易发生于新旧政府替换期；
3：前期投入收回回报；
有些情况，早期持有大楼就是一种投资，到达预期收益，自然就出售了，然后又因为办公需要又租了。
4：风险的规避
主要指非政策类风险，如：海外资产由于汇率变动带来的增/减值，区域金融走势带来的增/减值，如泰国金融危机导致的房地产业全线崩盘带来的增/减值
汇丰的行为主要考虑是第4种原因（可能也有3，但不能判断汇丰本身对这栋大楼的认知，这一情况在文章最后有说明）
案例中无论是汇丰还是买家企业，能进行如此大额交易的都是世界级的巨头企业，这种企业都有无数像我当年在职的小机构在为他们的决策服务。他们一个决策在上层非常简单，但到下面牵扯的非常复杂，多半还伴随着内部的勾心斗角。额，想到了当年我工作的经历了，岔开话题了，这些就不多说了。
回到正题
汇丰出售大楼是基于风险规避，本案例具体是汇丰对英国经济看空的大前提，英镑将步入贬值和房地产业的即将度过巅峰。汇丰此时的出售主要是处于资产保值的目的。我没有查，但有心的人可以查证一下，我几乎肯定，07年4月汇丰出售大楼起至08年12月回收时，英镑汇率处于下降通道，然后汇丰回收大楼后的08年12月到09年12月，英镑在随后很快就处于稳定期或上升期，09年12月再次出售，这以后英镑又将再次处于下降期。所以虽然英镑账面上看起来汇丰做了一笔不划算的买卖，但对多地上市的汇丰控股本身来说，汇率变化带来的收益，远远超过了这些买进卖出英镑差额带来的损失。
不参考汇率和经济环境的数据，看到本题金融人士就应该能作出结论判断，最主要判断理由如下（以后大家碰到类似案例也可以从这上面来寻找端倪）：大楼出售后回租20年，特别是公开资料中的每年4350万英镑租金这一固定价格，这2个情况几乎明摆了告诉你这就是一个阴谋。
通常来说，长期（10年以上）的大定额租房，在金融界/企业界基本可以认定是利益输送或对赌协议，否则在董事会根本不可能通过。因为长久范围来说，货币的贬值是一个必然趋势，今日的4350万英镑，在20年后可能价值只相当于今天的435万英镑，所以常理的租房协议肯定是首年xxx价格，然后逐年以x%递增，或每x年以X%递增。当然，如果你对市场看法不同，认为货币长期增值，那也是同理。总之，你以今日的价格，去租一个20年后的房产，这肯定是有问题的。
由于部分短期内急售的情况（主要是本文开头提及的售后回租发生原因的1，2两种情况），买卖双方完成基础交易后都需要为真正的产权物业交接有时间准备，所以会有一个短期的回租协议（几个月到几年，5年是极限），这段时间内出售方可以从容完成新办公地点的建造、装修、搬迁等，而收购方也可以从容进行招租、规划等。超过5年，绝对有问题啊。如果有人买了你的房还要问你租10年以上，你绝对要小心啊。
本案例其实就是国际金融市场上非常非常非常常见的一个对赌案例，汇丰认为未来英镑会贬值，而西班牙公司和后来的韩国国家退休基金都看好未来英国的发展，认为英镑会稳定或增值。（从韩国买家名字也可以看出这是一个投资收购，而不是自用，韩国国家退休基金）。如果汇丰出售大楼后没有回租或仅仅是短期的回租，那可以被认为是一个房产套利的经营行为。但20年的超长售后回租期，已经是明确的不能再明确的对赌标签了。
当然，如果有心，可以从交易价格的具体数据，计算出这三家企业对未来英镑走势的具体判断上下限数值。我当年的两个程序都好多年没用了，这计算就不做了。
从股票到期货到大宗商品到生活的方方面面，国际金融市场各种势力对未来的赌博从未间断过。有人看多，有人看空，有人胜，有人败，这是一个多杀多的过程，异常残酷和血腥啊。
一个很普通的对赌案例，当年会被新闻拿出来说，除了英国媒体本身对汇丰看空英国的不满外，更主要的是这幢楼是总部大楼，与普通资产意义不同。
当年我经历的那个案例，也是出售总部大楼，我们同事之间也曾聊起过，比较主流的一个观点是，上世纪日本企业收购了美国洛克菲勒大楼是一个转折点，那以后美国金融界就有一个观点，只要能获利没有不能出售的资产。
资本的贪婪展示的淋漓尽致啊，万恶的资本主义。
不过欧洲这方面就好多了，大部分欧洲企业不会考虑为了资产升值的目的，而进行总部大楼或极有传统象征意义的产业的买卖活动。我是比较传统的人，默默为他们点赞，然后被万恶的资本主义淘汰。
汇丰这些年的很多操作都显示，他们有些激进，更偏向于美式，而非传统的欧式。
补，
我去查了一下汇率走势，实在是忍不住佩服汇丰，
英镑兑美元，在07年11月达到高点，然后一路狂跌，09年3月才开始企稳回升，09年11月又是高点，然后又开始跌。
看看汇丰卖出的时间，07年4月，08年12月，09年12月
简单的说，交易金额全换成美元，
07年4月30日（汇率是1:1.9994，按1：2计算），10.9亿英镑，就相当于汇丰大楼卖了21.8亿美元。
08年12月31日（汇率1：1.4626，按1：1.5计算），交易取消，那就是原价回购，汇丰以10.9亿英镑，即16.35亿美元收回了大楼
扣除各种费用，公布的资料可见汇丰录入了2.5亿英镑利润（换算成美元约4亿美元，与上面的21.8-16.35=5.45亿美元非常接近，考虑到各种费用，2.5亿英镑利润应该是比较准确的），1年半，2.5亿收益，这可是超过20%的回报率啊。
汇丰在07年初判断英镑要跌，然后把楼卖了，08年底觉得英镑跌到底了又要升了，又把楼买回来了。而西班牙的公司判断正好相反。
金融巨头就是不一样，当年我接触的那个案例，是非银金融机构赌输了，这次是汇丰赌赢了，还是金融巨头牛x。
看了所有答案，或多或少都有些理解偏差，作为曾经的（海外）商业地产业内人士，我来从房地产投资收益的角度回答下关于汇丰总部大楼出售的问题。
首先，从我了解和接触到的英国、澳大利亚和新西兰（英联邦国家）的情况，这里的大型银行、保险公司、金融公司、证券公司等等的总部，在上世界八十年代之后，就很少有自持物业了。这点和我们国家目前的情况恰恰相反，别说银行总部大楼，就是三、四线城市的分行，大部分都是自持物业，也正是这样的背景下，很多人确实不太理解汇丰出售总部大楼又回租的情况，有的也许理解，但也出现了偏差。
其次，上面很多人提到了这是所谓的融资租赁，还有人提到了工商银行的融资租赁部门，严格意义上来说，汇丰银行出售并回租总部大楼和融资租赁是完全不同的两个概念，不光是汇丰，就是其它企业的类似出售回租物业的行为，也绝对不等同于融资租赁。大家想想，对于资产规模几千亿英镑的汇丰来说，需要靠出售总部大楼的十亿英镑来融资吗？如果不需要，那怎么能称其为融资租赁呢？如果汇丰的CEO需要买一架飞机，那他们会采用所谓的“融资租赁”形式，也就是签署租赁购买协议，比如分五年，每年付XXXX钱，这期间拥有飞机的所有权和使用权，到期后，可以选择继续租赁或结束租赁，这样做的好处是类似租赁费用可以充分抵税。但回到房地产物业的问题上，可远远不是“融资租赁”或“租赁购买”这么简单。
汇丰银行总当初选址兴建伦敦总部大楼，到后来选择出售，并承诺继续租赁，这本身是一个完整的房产处开发投资获利行为。大家想想，当初伦敦金丝雀码头附近可远没有今日的繁华，汇丰通过合适的价格购入理想的地块兴建总部大楼，既是一种有远见的房地产投资，又可以带动周边的地价和建设发展，别忘了，周边的发展可缺不了汇丰的支持，你买地需要贷款，开发需要贷款，这些生意汇丰可都近水楼台先得月给做了。好了，当初花了两三亿英镑（估计）的成本盖起了总部大楼，如今地价房价飞涨，市场估值已经十个亿，汇丰不这个时候卖什么时候卖呢？况且租金可以当做成本抵税，用个十年二十年大楼破旧了，再找个好地方再弄一栋呗，还有，无论谁买，也得需要融资贷款吧，汇丰又赚一笔。所以大家想想，汇丰是从头到尾环环赚钱，一鱼N吃呢！
最后说一句，根据西方国家大型银行，保险公司，金融机构等过往的经验，中国的同行们在未来的日子里也迟早会走这一步，就是放弃大部分物业资产的拥有权，从持有变为租赁，盘活固定资产，提高收益，减少低效及腐败。
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