怎对一家未上市公司进行市值评估？
谢邀。private company 的估值方法 CFA、CVA 考试里都有相应内容，我可以先聊聊行业经（八）验（卦），再讲讲学术派的方法。
对天使轮-A 轮的早期公司
早期公司营收弱，且需要大笔资金来拓展市场，往往财务数据有大额亏损，对看好公司商业模式的机构来说甚至是“早期亏得越多，未来赚的越多，因此估值越高”，因为技术类公司研发费用惊人，且雇佣行业资深高层组起的创始团队的成本较高，比如最近大众点评、美团的高层纷纷下海新零售领域的创业公司。因此对这类公司，有三种粗略的估值方式：
按核心资源/资产来估，比如按人头来估，尤其对技术类公司适用。早期技术公司看不到成品，更不用提营收预测。往往从微软、google、亚马逊直接相关部门出来做 AI 等技术的中高层就值大几千万甚至上亿 RMB。同理，有些早期分时租赁、共享单车、联合办公空间会用汽车投放量、自行车投放量、工位或运营空间面积来做估值，均属于“按核心资源/资产”的思路来估值。
按 P/S 倍数来估，尤其对偏消费类公司适用。不同行业 PS 各有差异，可以对标同业 private company 的水平，或者找二级市场的平均 PS 水平。比如明年收入预测 3 千万 RMB 的公司，2.5 倍 PS，估值给 7.5 千万。
按本轮融资额倒推。在早期融资时，通常对未来的资金需求有个预判，结合当前产品阶段可以给自己定义成「天使轮」或「Pre-A 轮」等，再用「常见」的相关轮次稀释比例倒推，就大致可以拍出一个估值了；有时候也会参考同行竞品，看看在这个阶段大家的估值一般是多少，根据团队实际情况再调整。
当然，在现有财务数据不错、未来预测有理有据的情况下，也可强行用 DCF，但往往会虚高的预测未来 3-5 年营收，估值偏差也会很大，因而投资机构并不买账。此外，在竞价机构较多的情况下，创始团队较容易卖出溢价，相反则折价。比如现在非常火的“新零售领域”的创业公司，很少能找到早期报价 1 亿以下的，甚至有 start-up 开口就 2-3 亿，所以估值也会在一定范围内跟随细分领域的行情而波动。
对中后期公司
中后期公司不再以团队价值或资源禀赋为首要估值要素，更看重财报及未来战略，要拿出真刀真枪，因此必须要出具 DCF 估值模型给投资机构，同时会用可比公司及可比交易的市场法做更严谨的估值。
DCF（现金流折现法），就是将未来的销售收入预测转化成自由现金流，再逐年折现到现有时点并加总。其中，转化方法是财务的基本功，这个公式及每步计算在 CFA 和 CVA 考试教材中都有详细解释，懒得翻书的也可以评论里提问。
但 DCF 其实有几个坑，其中这三条限制比较致命：
收入预测很难测。智能语音机器人做好了就能知道卖多少吗？滴滴打车一上线就知道能收割多少用户吗？销售收入增长定5%还是25%必须要有可实现的策略和渠道支撑，这就很考验公司把“牛皮”变为“现实”的能力。中后期公司的一轮融资往往不是两星期能搞定的，因为融资规模和估值都不低，因此需要长达几个月与数十家机构谈判、博弈，可能在年初开启融资时做好的今年全年的预测，到真正临近交易时已经是年中，销售预测刚完成了 1/4 不到，这就非常尴尬了，要么被砍估值，要么重新做估值模型。所以往往公司都会把近一两年的收入预测的增幅相对低而平稳，至少近期不会打脸，未来 5 年后的增幅再吹起来。
假设公司永远不倒闭。因为 DCF 是要把未来所有年份的现金流折现到当前时点，未来 3 年以后的行业动向谁说的好呢？
折现率很难定，且对估值决定因素较大。折现率是将未来现金流折成现值的参数，定高了，估值会低；定低了，又不符合比二级市场风险高的事实。
市场法很好解释，找到同一个细分领域的公司或同类交易的公司进行对标，亏损公司常常对标 PS 倍数，或围绕 EBIT 相关的倍数。但市场法也有几个大坑：
有些初创领域没有同类公司，比如共享单车刚出来的时候，很难找到竞品，投放市场不同、技术解决方案不同，那只能用单价推导这种财务模型，比如每辆车每天租几次，一次多少钱，每辆车每天摊薄的搬运成本、维修成本是多少，每年在租时间有几天，来推算每辆车每年运营的收入和支出，从而推算整体收入和开销。
一级市场很难获取真实数据或参考价值较低。运营和财务数据是早期公司的重大机密，掌握了竞品的数据，也就掌握了对方的战略打法。因此做估值时很难拿到对方的真实数据，网上公布的估值和融资规模都是有一定水分的，号称只报道真实投融资数据的创投媒体也并非真实。比如“融资规模数千万”，往往只融到 1 千万，“融资规模 2 亿元”，有 1.5 亿就不错。这就对做财务模型的同事非常不友好了。
学术派做法
DCF 就是学术派方法之一，只不过学术派会更加严谨而复杂。包括：
查找大量同行业的 public company 的数据来做对标，用 Pure-play method来将 public 的数据转为 private 的，这样获得后者的系数 ；通过系数计算出股权的成本；
再算出合理的 WACC，即加权平均资本成本，包括股权和债权的成本，这才能通过 WACC 折现。
此外，还需要做多组双因素敏感性分析，来看各参数对估值的影响程度。
学术派的市场法估值也会用大量估值样本来计算多种比例，比如，EV/Sales, EV/EBITDA, EV/EBIT, EV/FCFF, P/E, P/FCFE 等等，（注意分子分母必须是同层面的参数，权益相关/权益相关，公司整体相关/整体相关，估值是与股权对应的，企业价值是与整体公司对应的，不能交叉对比）。通过这样的方法同时做多种比例的对标，再选取合适的倍数区间，最后推算出合适的估值区间，而不是某个估值数值。落在区间内的价格都是可被接受的，最终交易价格就看双方的博弈能力了。
此外，还需注意一点：同一标的对财务投资人和战略投资人来说估值不同，因为战略投资人可获得与投资标的的协同效应，因而对成长性较好的公司应比财务投资人给出的估值更高，且持有周期更长。
对估值兴趣也可以同时参考我的另一篇回答：
一家公司的「估值」是怎么估出来的？谁来估？
另外，也推荐大家多看财务相关的专业书籍，这份书单中也有直接讲授估值方法的书，会帮助你开阔思路，如何学好财务分析？有什么样的入门书籍和进阶书籍推荐？
当然，最简单粗暴能掌握估值建模的方式就是和我一样去逼自己考试，一想到高昂的报名费（笑脸），也就硬着头学会了，比普通翻翻书的收获还是有本质区别的，估值相关内容可以直接考 CVA（我正在默默备考），也可以考 CFA 二级，涉及 DCF 的内容较多且深入。欢迎多交流！希望我的答案能帮助到你。
题主提出的所谓“未上市企业的市值评估”应该指的是“未上市企业股权整体价值评估”，关于此问题要仔细回答，十篇博士论文都不够，以下进行简要介绍。
1、最流行、最直观、最为人熟知的，也是投行、PE、VC人士常拿出忽悠的，也是被滥用得最广泛的就是@田牧着重提到的相对估价法（也就是基于市场途径的评估方法，又称为市场法、市场比较法等，其实本人更倾向于称之为基于市场途径的评估方法，毕竟将市场价值主要归因为一个因素是不太合理的，目前计量经济学、计算机技术的发展，很多新的方法也可以归为此类，例如支持向量机方法、神经网络、回归分析、因子分析、模糊贴近度等技术，这些方法的原理都是通过将可比上市公司与待评估公司进行对比，寻找最为可比的上市公司，总结影响估值的因素）。其原理是找到一个决定待评估企业的股权价值（或者公司价值）最为关键的因素（例如净利润、销售收入、净资产、EBITDA等），通过分析与待评估上市公司在业务、规模、风险相似的上市公司的股权价值（或者公司价值）与该因素的关系，得到相应的估值乘数（例如市盈率（p/e）、市净率（p/b)、市销率（p/s）、EV/EBITDA)。通过得到相应的估值乘数乘以相应的因素即可得到待评估企业的股权价值（或者公司价值）。
@田牧尤其推崇EV/EBITDA乘数，其实该乘数也不是那么神，要根据评估的企业所经营的业务及所处的行业具体分析，一般而言重资产的行业例如钢铁、公共事业、银行等企业适合用市净率，处于成熟期的、具有稳定现金流的企业适合用EV/EBITDA、市盈率等，成长型企业比较适合使用PEG乘数及PERG乘数，属于初创期未盈利的、或者带有明显行业特征的一些企业就要特别分析了，例如APP类的用活跃用户（用户规模）、网站用点击量等。
使用以上乘数进行估值时需要注意的点非常多，尤其要注意一点就是乘数的分母及分子应该保持一致性，是属于公司估值乘数还是股权估值乘数需要分清楚。例如EV/EBITDA是一个公司估值乘数，评估结果为公司的整体价值，要得到题主所说的“市值”需要减去有息负债的价值，EBITDA体现的是公司全部所有者（包括股权所有者和债权所有者）的回报，因此有些分析师使用P/EBITDA乘数进行估值是不合适的。
2、第二种是应用的比较广泛，也最受质疑的是收益途径的估值方法（市场上一般都称为收益法，实际并不全面，随着各种新技术及新理论的陆续出现，比较准确的说法应该是基于收益途径的估值方法，例如EVA估值方法、剩余收益估值方法等等）。其原理就是将该企业未来年度取得收益折现到目前的价值加总。与相对估价法一样，收益法也分为股权现金流估值及公司现金流估值（或称为自由现金流估值），由于公司现金流估值时体现了公司的整体获利能力，可以避免资本结构不同、债务融资成本差异对公司估值的影响，同时可以按照公司的目标资本结构估值，可以分析公司的最优资本结构，所以目前大部分评估股权价值的评估师一般采用自由现金流估值模型估值出公司价值之后，减去公司的有息债务价值得到公司的股权价值。
使用自由现金流模型进行估值主要分为三步：
第一步，预计未来年度的公司现金流。此处一般会根据企业未来发展实际进行分析。技术上一般以历史数据为基础再加上管理层预测为辅助，可以采用概率分布、蒙特卡洛模拟、回归分析等等各种计算机技术及统计方法。
第二步，根据公司的现有资本结构、行业特性、宏观形势等等，合理预计折现率。自由现金流模型采用的是公司的综合资本成本（WACC），需要分别估计债务资本成本和股权资本成本。由于WACC=D*（1-T)/(D+E)*债务成本+E/(D+E)*股权融资成本，D、E均表示的市场价值，一般在计算时先以账面价值代入计算WACC，然后采用迭代法得到真实的WACC。股权资本折现率的取得办法一般为风险加总法和资本资产定价模型。
第三步，根据模型估算出公司价值（使用迭代法最后收敛到正确的公司价值和综合资本成本），估计有息债务的市场价值，公司价值减去有息债务的价值。目前国内主流的评估师一般认为有息债务的账面值即为评估值。
第三种，为国内大部分评估师会使用（比较保守，国有资产评估中尤其常见），在部分企业身上比较适用的方法，即基于资产途径的方法（市场上很多人一般简要称之为成本法，部分称之为资产基础法）。其原理是考虑重新取得该企业的全部资产需要花费的资金为多少。该方法在评估大部分有形资产时比较实用，但是在评估无形资产和商誉时就不可避免的掺合着收益途径和市场途径的估值方法，所以称之为资产基础法是比较合适的。
在资产评估报告中，大家一般会见到两种评估方法，这是《企业价值评估指导意见》建议的，国有资产评估更是有明确规定，必须使用两种方法。所以配合一般为资产基础法+收益法或资产基础法+相对估价法。
第四种，即针对目前的很多高科技公司、孵化期的企业，由于尚未产生利润、甚至可能都未产生稳定的收入，这种情况下除了上面说的采用点击量、活跃用户数等方法进行可比估值外，部分分析师采用期权定价模型对以上公司进行估值。（大部分停留在理论探讨阶段或者作为一种辅助验证手段，摆出来作为结论的比较少。）其原理是将公司的股权视为一个买方期权，买方期权的价值=公司的整体价值-全部债务的价值。由于该方法使用场合比较有限，在此不再赘述。
另外由于是评估的是非上市公司的股权价值估值，采用市场途径估值中，选取的可比公司均为上市公司，计算出股权价值后，需要考虑缺乏流通性折价对股权价值的影响。根据国内的研究成果（当年的股权分置改革为这部分研究提供了素材），缺乏流通性的折价比例如下表所示。