出200万，凡投资房产还是理财产品？

投资房产，是商住两用50年还是70年产权合适？我自己觉得，拿200万能买的商住两用房产现在投资收益率也就3%，如果是70年的还要添钱，而且会更低。但是抗通胀能力多少强点，毕竟在BJ，近十年的房价增速高于理财收益率，不过以后也未知 还是理财产品呢？虽然投资收益率高，风险也大 还是说一部分理财一部分房产？不过那就得贷一点或者添点钱了





长期来看个人觉得理财产品是可以考虑的，具体情况可以私聊



资产配置，对普通人来说有点远，但是每个人一生中都会涉及到数套房产或大额资金的处置，这几步其实很关键，对命运的决定作用，不亚于一场高考。

我的观点是：如果是在北京，且有房票。还是购70年产权的住宅更为划算。

在房子面前很多人会被两个数字误导，租售比和房价收入比。

租售比错在以某个时间段的租金来推导资产的年化收益率。资产的收益是多方面的，仅仅拿一个租金指标来比对资产价值是片面的。所以片面的解读就带来对资产价值的误判。

房价收入比实际上是更为可笑的一个观点。这里一定有一个前提是：我自己是这个城市的中流砥柱；多数人的判断来自于学历、职业、平均薪酬等数值，推算一个结论，北京普通白领年薪20万元，到手15万元，五环外普通商品房价300万元，这样要20年不吃不喝才能买得起。。。这个论点存在很长时间，或许是比较有代入感的原因，一直在流传。但实际上，北京根本不是一个白领群体的北京，那是全国的北京；20年不可能永远都年挣20万元；购房还是可以贷款加杠杆的好吧；

许多年前我也犯过这样的错误，将京产住宅的价值锁定在居住功能，全面看空地产行情，带来的损失也是许多年才能翻过身来。

在当下的一线城市的房产金融属性、学业、就业属性已远超过居住属性，所以研究相关政策、金融数据、学区划分、交通及公共配套的规划才是对一线城市房产价值比较全面的判读。

首先要是看大势，金融决定房产大势。金融数据看M2，以北京历史数据来说，M2增速12以下，稳中有跌，12到13看涨，13到14起涨，14以上大涨；具体的数字我不给了，有兴趣自己查。当前M2在14以上，房价可能还要维持一段上涨的行情。

其次看版块，16年这一波行情，主要依靠改善型需求和学区房拉动，净卖出的片区涨幅远低于净买入片区。回龙观 天通苑都属于净卖出片区，早年置业的80后对改善和学区的需求促使西城望京大涨。片区的下限在于新刚需的最大承受力，上限在于当前题材的热度和M2.

再次看规划，放到最后主要是规划存在着不确定性，不能不信，也不能全信，放到第三位作为参考吧。规划比较多，十三五期间各区的规划文件网上都是可以找得到的，针对自己看中的版块仔细研读，会有不少收获。

最后再看居住功能和配套。商场、医院都是看得着的，户型好坏一般人都知道，这个不用多讲。

为什么我不建议购买商住，主要是税高 杠杆率低。商住产品3%契税 土地增值 营业 个税等；最高贷50% 1.1倍利率。

有房票，买住宅，适量贷款，增加杠杆是当下比较理想的选择。