而今底房子二十年后将价值如何？

按目前银行的政策，50年内，居民房屋折旧完毕，20年楼龄一般不能作为资产抵押。 但对于现在很多购房者而言，他们所购的房屋多半为10年之内的二手房或新房。 当他们渐渐老去时（到了40岁和50岁），这些房产已经有了20年以上的楼龄，那么，它们还能保值吗？如果交易或置换，是否会因为折旧率而失损颇多？会不会出现本身房屋价值增值，但银行计算折旧率却认为房屋不值钱的情况出现？




绝赞更新！后面有二胎补充。
既然大家这么支持我，我决定强行更新。
今天来说说中国房价高的其中一个容易被忽略的原因吧。
那就是万恶的外汇强制结汇制度！
假设你是个东莞鞋老板，一年辛辛苦苦卖了100万美金的鞋给美国人，年末了美国人付了鞋款。你好开心，你正准备拿着钱和老婆唱着歌，吃个火锅，突然就被外管局劫了啊！
外汇局拿走了你的美金增加了外汇储备，用来买了美国人的国债。然后递给你一沓人民币说，没事儿，我不是白拿的！你有点不爽，只好吧火锅料从神户牛换成了蒙牛。

好了，问题来了，人民币是不能国际流通的，任何人在国外的消费，比如国外刷银联，或者买房子。又比如外资企业汇回母国的利润，都是外管局用外汇储备买的单。如果人民币自由兑换，外管局劫来的外汇不就都没了么？于是外汇兑换，境外消费就是有限额的。

于是我们看到了外汇储备和境内人民币广义货币存量的同比例增长。

外汇储备去买了美国国债，那为了劫外汇发行的人民币怎么办？

你作为一个鞋老板，手里有大量的人民币，没有地方花。正愁着呢。

就在这个时候，政府盖房了！

于是无数鞋老板手上攥着的超发的人民币纷纷涌进房地产，推高了房价，你作为一个鞋老板发现，我靠，以后炒房算了，还搞什么鞋厂。

于是东莞完了，房价涨了，贱民完蛋了。
中国人嘛，安土重迁，总是爱买房的。但是整个金融系统，外汇制度是一个很重要的推手。

你问我以后房价会不会跌，你最好祈祷不要跌，房价跌了，也是说明我国彻底垮了。所以一线城市政府会维持，至于二三线，那就管不了这么多了。

刚需的问题，请看之前的正文


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正文
结论上说，一线缓慢波动，二三线大幅下降。
我在日本，如今也买房置业。我想用日本的推演来说明我的观点。
首先日本和中国房子最大的不同就是折旧率。高度概括讲，就是日本的房子不能保值，随着建筑年限的增加价值下降，在设计使用年限到来是可下降为0。事实上日本到处都是几万人民币就能买到的老公寓。
过去在日本泡沫经济的时候，大家都坚信房价乃是不可能跌价的稀有资产，东京地价买美国的故事想必很多人都听过。后来泡沫经济崩溃，地产陷入寒冬，很多人认为是泡沫经济导致了日本地产的低迷。
其实不只是这样的。
造成日本地产长期低迷的因素除了泡沫经济以外，更致命的是人口老龄化。日本目前每年人口减少30万，每年出生人数已经跌破100万，老龄人口比例超过20%乃全球第一。
目前日本房地产的情况是楼多人少，消费者对房屋的质量要求非常苛刻。新公寓必须做到自动马桶成为标配，全自动智能家电不能不装的地步。同时旧房子则无人问津。日本买房子除了看地段，最重要的参考就是建筑年数，同样的地段，新房和老房的差价可以是10倍以上。
此房为全新公寓，小弟新家，交房标准，没有任何自费装修。大家可以感受一下。






由于房多人少经济差，日本房地产已经完全一般商品化，房子的价格更多的由房子本身的属性决定，而非地段，投资价值等因素。（这房子还有无敌海景，位置在日本神户市，80平米，220万人民币）

中国的人口结构拜计划生育所赐，和日本一样属于双峰。



而且如图，中国人口结构二十年后将和日本重叠，成为老龄化国家。人口开始减少，需求开始疲软。
而中国比日本盖的房子更多，产能更加过剩，特别是人口开始流出的二线城市更加突出。
因此我认为，在中国宏观经济疲软，经济增长率钝化的大背景下，房价最终会下降，房子最终会成为一种会折旧，会贬值的商品。不会有人再花大钱买一个毛坯房，也不会有人再去做房奴，指望着房子升值。因为房子的稀缺性随着人口结构变化会发生根本变化。1995年价值7000万日元的公寓，如今只能卖1600万日元左右。

但是一线城市随着中国城市化的加速，依然会有大量的人口净流入，依然会保持较稳定的需求。因此房价会保持平稳波动，如东京。但是疯涨的时代，将会离我们越来越远。
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突然就可以生二胎了

然并卵

改变目前的人口趋势，有一个指标，那就是人口替代生育率，别看是大词，意思很简单，就是一对夫妇至少生两个才能保证人口不减少，人口要增加必须生3个或者以上。
现在即使放开二胎，也不见得人人都生二胎。就别说三胎了。

毕竟不是生娃打酱油犁地耕田打猎的时代了，生娃就意味着花钱花钱花钱。

所以文章的结论不发生变化

感谢诸位关注！


没有具体结论，但是提供一种新的思路：商业地产是住宅地产的先行者，商业地产投资越密集的地区住宅地产发展潜力越大。住宅地产的价格高低取决于该人口吸引力，决定人口吸引力的最大因素在于人口活动密集度，这是本答案的理论支撑。

先贴一张我们公司研究的2015中国城市商业能量指数表单：


我们从对城市商业活动影响最大的五个方面：资本、信息、信息、科技及人力描述了中国31个主要城市的商业能量状况，并以此做为商业地产市场，尤其是甲级写字楼市场发展的参照指标。传统研究中，往往将GDP总量、第三产业GDP等经济指数作为评估城市发达程度的指标，而这会过于夸大工业、粗放型制造业及低端服务业对城市的影响，从而扭曲对城市“发达”程度的真实判断。简单举个例子，一个城市GDP再高，如果是靠炼钢或者挖煤卖煤为支柱产业支撑起的，那么这个城市也只是个“落后”的城市，其房地产价值也可想而知。

另外，从世界城市经济发展的历史可以知道，当一个城市发达到足够阶段的时候，它会与周边城市间发生产业再分工，带动周边城市发展，最终趋向于大型的城市群。中国目前正处于这个阶段。
这张是2015中国城市能量指数的地理分布图：


以及2012年以来中国中国城市能量指数增长率的地理分布图：


这两幅图描述出了中国四大经济圈：京津唐、环渤海、环珠海及西部经济圈的概况。
在城市圈逐渐形成的过程中，其核心城市会以中等而稳定的速度进行发展，而周边城市会根据自身发展程度不同形成两个级的分化。发展程度较低的城市，由于拥有广阔的增长空间，会在短期（如5年期）间获得高速增长；而发展已经有一定规模的城市，则会发生内部产业的快速转型，但转型过程中总量的增长不会太快。（这个结论需要结合近几年各年城市的商业能量指数不同指标的贡献情况得出，由于篇幅原因这里并没有贴出前几年的完整商业能量指数表单）
当然城市商业发展及城市经济的研究还有许多考量因素，这里只简单的提出城市商业活动密集度决定城市发展程度和通过城市圈发展趋势判断城市未来发展两个观点。而城市商业地产的发展，则是城市未来住宅地产价值判断的风向标。对于这其中逻辑更具体的研究，希望能在其他答案中有机会贴出。
谢谢阅读。