40岁买房最多能贷款30年。根据银行贷款的相关规定，贷款人的实际年龄加贷款年限不能超过70岁。贷款人在贷款时，需要向银行提供身份证、工作证明、长期居住证明、结婚证、个人征信报告、近六个月的银行卡流水等材料。
贷款人买房还需要向银行提供抵押证明，抵押物必须是不易损坏，且易于变现的商品，最好是房产。银行将按照房产评估价值的70%为贷款人办理贷款，一般情况下，房产评估价值不会超过70%。
以商业贷款为例：如果贷款人贷款额度为100万元，贷款期限是30年，采用等额本息法还款。贷款人需要支付的总利息为910616.19元，每月月供为5307.27元，最高月付利息为4083.33元。
如果贷款人贷款额度为100万元，贷款期限是30年，采用等额本金法还款。贷款人需要支付的总利息为737041.67元，每月月供为6861.11元，最高月付利息为4083.33元。
贷款人可以申请的具体贷款期限，需要贷款人向相关银行提交具体资料后，由相关银行综合审批之后确定。贷款人需要前往相关银行咨询具体事项。